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小石街老舊建筑“憂居”變“優居”

　　近來，廣州傳統中軸線附近的小石街北側，一片危舊房屋啟動“原拆原建”?，F場一個個鋼結構模塊像“搭積木”般精準安裝到位，其余區域也正在有序施工中，預計9月底完工。

　　廣州市住房和城鄉建設局會同越秀區踐行人民城市理念，以該項目為試點，通過協調民意凝聚共識、破解新領域難題、應用模塊化建造技術、增容擴面輻射服務周邊……率先探索出廣州中心城區高密度社區危舊房自主更新的可行路徑，跑出中心城區小連片危舊房“原拆原建”加速度，致力打造“小而美”的城市更新樣板。

改造現場圖。

改造前現場。

施工現場圖。

　　蹚出新路：“企業+居民”小連片自主更新模式 確定“原拆原建”

　　位于越秀區洪橋街道小石街的“黌橋·小石集”項目（下稱小石集），涉及17棟建于20世紀60—80年代的1—4層低矮老舊建筑，共有商、住戶45戶82人。建筑多為磚木結構，部分樓棟經評估為C、D級危房，房屋本體老化嚴重，承重構件出現不同程度損壞，墻體剝落粉化，三線雜亂，存在安全隱患，居住環境品質低下，亟待改造。

　　依托《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》（下稱《危舊房改造辦法》），廣州市住房和城鄉建設局將小石集納入廣州危舊房改造首批試點項目。

　　廣州市住房和城鄉建設局編制印發項目實施工作方案和改造試點方案，明確“企業+居民”小連片自主更新模式，確定“原拆原建”改造策略。越秀區洪橋街道牽頭成立工作專班，區相關部門、權屬單位北秀公司等參與，倒排工期，分類施策。

　　由于是首個中心城區危舊房連片“原拆原建”項目，小石集在推進過程中，產生了諸多新問題。廣州市住房和城鄉建設局多次組織召開會議，會同相關部門協調解決多宗地改造、消防通道寬度不足、產權登記、委托與報建等問題，同時推動小石集合理增容提質。

　　項目范圍內的房屋權屬性質較為復雜，涉及街屬公房、區直管公房、私房等多種類型，同時每棟房屋均擁有獨立宗地。市住建部門會同市規自部門、越秀區經反復研究，決定采用“統一設計、歸集產權、整體報批”的模式，對房屋進行整體規劃設計，既確保改造后的建筑風格和功能布局協調統一，又解決了宗地權屬人不同的問題。

　　此次“原拆原建”，著力發揮政策疊加效應，用好《危舊房改造辦法》及模塊化建筑6%容積率激勵的政策紅利，推動小石集作為廣州首個“原拆原建”同步增容的項目落地，激勵業主包括權屬單位北秀公司出資改造。根據《危舊房改造辦法》要求，此次增容面積主要用于電梯、公共走廊、服務配套等。業主收獲物業提質增值、企業取得投資收益空間、政府實現城市更新提速，多方共贏局面促使“業主出一點、企業投一點、政府補一點”的籌資模式得以推進，為項目改造注入“源頭活水”。

　　尊重民意：為群眾分憂解難 力爭達成最大共識

　　項目工作專班先期啟動群眾意見征集及拆遷動員工作。針對顧慮重重的私房業主，屬地街道指定業主熟悉、信賴的街道干部、社區同志“包戶”跟進，堅持以情感人、以理服人、以德化人，順利完成全部私房業主簽約。

　　長期以來，項目內的老舊建筑多由產權業主交予租戶租住，房屋實際承租人的動遷安置亟須妥善處理。為此，工作組深入細致開展群眾工作，對承租戶反映的每項困難訴求均及時回應、竭力解決。其中，對5套直管公房的歷史租戶，區房管局積極梳理轄內周邊條件較好的公房給予租戶實地選擇?！袄献鈶魧@里有感情，我們都理解，有什么困難我們都盡量幫忙解決。”洪橋街道工作人員表示，“有一租戶是一位老年女性，自己一個人搬家比較困難，我們也第一時間協調，幫她完成搬遷清理。”

　　同時，項目成立共同締造委員會，搭建“線上+線下”溝通議事平臺。一方面廣納民意，就項目建設方案廣泛征求利益關聯方意見，特別是幫助部分房屋面積存在爭議的業主查冊確權，并調整設計方案為其爭取利益最大化。另一方面凝聚合力，成立先鋒服務隊共同對可能受項目建設影響的周邊居民開展政策宣傳、說法釋理及訴求協調工作，為后期圍蔽施工可能帶來的問題做好預案化解，最大限度爭取群眾的理解和支持。