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老小區“從頭到腳”換新顏

　　墻皮剝落的“黃皮樓”，告別“掉皮”的老模樣；老房子的青磚外墻原樣保留，內部空間引入新業態，昔日的肉禽菜檔升級為“婚慶+非遺”主題商業街區……當居民小區逐漸老去，如何幫它們煥發新生？9月18日，廣州城市更新媒體采訪調研系列活動走進老舊小區。

　　近年來，廣州市住房和城鄉建設局踐行人民城市理念，以老舊小區改造為重要抓手，通過“補短板、強基礎”提升居住品質，服務“一老一小”，通過“重保護、增活力”推動有機更新，激發片區潛能，增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，助力實現老城市新活力。

　　截至今年8月，全市完成改造1233個老舊小區，累計改造老舊建筑6978.28萬平方米，惠及93.84萬戶家庭、300.29萬居民。

　　聚焦基礎短板 解決民生痛點

　　新港西路231號：“黃皮樓”換“新皮膚”

　　鷺江地鐵站旁的新港西路231號微改造項目，包括3個小區，6棟建于20世紀90年代的6層住宅樓，一共163戶居民。其中，231號大院是南海水產研究所的職工樓。“在廣州話里，這些叫‘黃皮樓’，之前都掉皮了，斑斑駁駁。”在此居住了七八年的謝先生說，“住在頂樓的鄰居反映，防水隔熱層漏水，導致家里天花滲漏。”

新港西路231號“黃皮樓”改造前（左）后（右）對比。

　　人民城市人民建，項目通過居民協調會議、座談會、現場調研、走訪交流、調查問卷等多種方式收集居民意見，將外立面、隔熱層等問題一一記錄在案，據此修訂實施方案。2023年5月，項目啟動施工單位招標程序，7月完成招標，2024年10月完工驗收。

　　如今，破舊剝落的外立面重新粉刷，米黃色外墻搭配藍色的新雨篷，呼應南海水產研究所文化理念，樓頂的防水隔熱層整飭一新，破損的人行道鋪上平整的透水磚，路燈也多起來了……小區“從頭到腳”換了模樣。在街坊不太留意的地方，改造新增微型消防站1個、更換滅火器152個、給水管改造200米、地下排水管改造2600米，從面子到里子確保居民生活安全便捷。

　　除了要解決“能不能”住的問題，還要解決住得“好不好”的問題。在231號項目，改造拆除一樓占道的私人花壇，還路于民，樓下的公共空間新增兒童樂園，色彩活潑的地面圖案配上娛樂設施，激發小朋友的運動潛能，小區轉角設置休息亭，為居民提供納涼聊天的聚腳點。謝先生說：“最大的感受是住在這里舒服了。”

　　廣州經驗：首要任務是解決設施老化等“硬傷”

　　廣州市住房和城鄉建設局相關負責人說，老舊小區改造的首要任務就是解決基礎設施老化、功能缺失等“硬傷”。廣州結合城市體檢發現問題和城市居住社區補短板行動，制定老舊小區改造內容及標準指引，涵蓋基礎、完善、提升、統籌四大類60項改造內容，對失養失修失管的小區按照高標準實施優先改造。

　　聚焦居民急難愁盼問題，系統推進水、電、氣、路等硬件設施改造，推進老舊管網更新，實施雨污分流；修繕小區道路，暢通消防通道，完善照明系統，小區設施功能得到顯著提升，居民生活更安全、更便捷。

　　廣州結合改造大力整治小區環境衛生，拆除違建、清理雜物，整治空中“三線”，完善垃圾分類設施，營造干凈、整潔、優美、宜居的小區環境。梳理優化區域交通流線，改善慢行系統，增加機動車或非機動車泊位。因地制宜鋪設透水磚，推動增綠補綠，盤活閑置或低效用地，植入體育健身設施，變“邊角地”“閑置地”為“活力場”。

　　緊扣“一老一小” 完善服務供給

　　六榕街：長者12元一餐還能免費續湯

　　中午時分，飯菜飄香，位于解放北路的六榕街社區飯堂里，三四十道菜一字排開，廣州戶籍長者僅需12元一份，老火湯、米飯免費續。80多歲的盤福路街坊陳先生，在越秀公園游泳后順便過來吃飯。“這里飯菜新鮮現做，價格實惠，吃得放心。”飯堂的出品不僅得到長者的認可，還吸引到附近的打工者，連本土自媒體大V也來探店，十分“出圈”。

　　運營方桐樂集團董事長張春介紹，這是越秀區首個“社區飯堂+暖新驛站”聯合體，在滿足長者就餐的前提下，同時面向其他社區居民、新就業群體開放，日均就餐量約400人次，截至目前服務社區居民超13萬人次，其中長者占六成。“這里原來是做快遞物流的，后來我們公開競標取得，街道提供租金優惠，加上飯堂也是微利運營——我們集團主業是做養老服務，給街坊實惠。”

　　針對3歲以下幼兒托育難題，六榕街利用盤福社區原頤康站部分閑置空間，改造建成六榕街普惠托育園，總面積近125平方米，具有“小而美，小而精”的特點。托育園于2024年8月份開始運營，共提供20個托位，目前入托人數為16人，運營至今共服務198人次。

　　面向“全齡”段，六榕街盤福社區聯合廣州市文化集團合作打造全市首個社會化運營的社區藝養中心，通過“場地+運營+課程師資”的方式引入社會化運營服務。藝養中心目前開設了20多門特色課程，探索形成“白天長者學堂，晚上青年夜校，周末小區少年宮”的運營模式。每周對外開放不少于56小時，平均每周開展社區公益文化活動2次，累計服務超5000人次。

　　廣州經驗：打造“15分鐘”養老圈

　　市住建局相關負責人表示，廣州以老舊小區改造為契機，大力完善“一老一小”服務設施。

　　在關愛“老”的方面，針對老舊社區老齡化趨勢，積極推進無障礙環境建設，合理設置坡道、扶手，累計增設無障礙通道約288千米，完成電梯加裝逾13000臺。因地制宜建設長者飯堂45處、日間照料中心32處，改造或增設老年活動室32處，打造“15分鐘”養老服務圈。

　　在呵護“小”的方面，越秀區在洪橋、白云、珠光、人民、黃花崗等街道，通過補充止車石及減速帶、設置等候或玩樂區、植入歷史文化或藝術彩繪墻等，打造“最美上學路”；結合小區空間條件，累計新增室外兒童活動場所181處、室內兒童活動場所23處、兒童游樂設施395套。

　　成片連片改造 推動文商旅融合

　　北站東側項目：企業參與全域治理財政零投入

　　廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目，涉及新華街道5個社區及新華村，共71.4公頃，現狀居住總人口約2.3萬人，總戶數約8002戶，范圍內共有126個老舊小區。

　　成片連片改造，擁有大量可騰挪、待激活的資源，為項目吸引資金、自我造血提供了可能性。項目鼓勵、推動企業出資約2.27億元，盤活低效閑置資產，重塑街區活力。項目在全省首創“城市體檢+城市更新+城市運營”的工作模式，探索后續長效管養，實現老舊小區有機更新。

　　“我們作為企業，參與新華片區的全域治理。政府把行政執法以外的職能服務委托給我們實施，包括環衛、日常巡查、安全管理等。我們與街道一起發掘片區的資源，打造新華夜市，在路燈兩側設置廣告屏，還設立充電站、換電柜等，通過這些收益反哺片區的管養，每年為財政減負約300萬元，實現合同期3年內財政零投入。”花都萬物城市運營服務有限公司市場總監周楚明說。

　　改造后的新華坊、紅磚坊，也迎來了“第二春”。今年七夕，新華坊煥新開業，打造“婚慶+非遺”主題商業街區。“現在路好走了，環境變美了，吸引了年輕人、新客戶來咨詢試穿。入駐新華坊個把月，營收已經是租金的兩倍了。”省級非遺釘金繡裙褂制作技藝代表性傳承人唐志茹說。紅磚坊通過政府改造投入，引入社會資本約1300萬元，打造花都區首個智慧化養老公寓，設置136個床位，提供普惠性養老公寓、孤獨癥患者幫扶等服務。“開業僅一個月，養老公寓已經接近住滿。”花都城投匯鑫公司副經理鄒利成說。

今年七夕，新華坊煥新開業，打造“婚慶+非遺”主題商業街區。

　　廣州經驗：文脈城脈商脈融合發展

　　成片連片改造，是廣州老舊小區改造的亮點之一。成片連片打破單個小區的物理空間界限，以街區、片區為單元，實施統一規劃、聯動改造。

　　市住建局印發老舊小區改造成片連片技術指引，指導對歷史文化底蘊深厚、商業氛圍濃厚的片區整體策劃改造。在老舊小區改造中，廣州將改造與業態升級、產業培育相結合，注重文商旅策劃與引導，利用改造后的空間和煥新的環境，積極引入文創、餐飲、民宿等新業態，打造特色文創街區、潮汐市場、記憶博物館等，發展體驗式、沉浸式消費。推動歷史文化資源活化與旅游消費融合發展，設計精品游覽線路，舉辦文化節慶活動，使老舊片區成為吸引游客的“打卡地”和消費熱點。