位于鶴園小區 探索“老舊小區微改造+危舊房原拆原建”聯動模式

　　近日，記者獲悉，備受關注的廣州荔灣區鶴園小區，正依據廣州市城鎮危舊房改造新政，推進3棟危舊房原拆原建，其中一棟已于7月上旬封頂，后期完成竣工驗收手續后，預計明年可以入住，另外兩棟正在開展搬遷安置工作，年內施工。

　　這3棟危舊樓是廣州荔灣首個危舊樓原拆原建案例，并與鶴園小區老舊小區微改造統籌推進，這也是廣州中心城區首個危舊房原拆原建進入落地施工階段的案例。

廣州鶴園小區中五巷1-7號近日封頂。

近日封頂的中五巷1-7號在2024年4月被鑒定為D級危房，完成竣工驗收手續后，預計明年可以入住。

　　探索

　　劃分拆除翻新樓棟 明確公共部分微改造內容

　　2024年7月，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局聯合印發《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》（簡稱“危舊房辦法”）。一年來，廣州有多個原拆原建“拆除翻建”案例，如已從危房變新房的花都新華街道集群街2號樓。荔灣鶴園小區三棟危舊房則是廣州中心城區首個危舊房原拆原建進入落地施工階段的案例。

　　提起鶴園小區，廣州人并不陌生，它是廣船原職工宿舍區，小區有52棟居民樓，有近23%屬磚混結構舊房，于20世紀50年代到2000年左右建設。部分建筑年久失修，存在安全隱患、排水管網老化、公共服務缺失等問題。

　　實際上，早在2019年，鶴園小區的微改造就被提上議程。荔灣區住房建設和園林局更新科科長邢勵斌介紹，最早在廣船地塊舊廠更新改造時，廣州市政府就提出以廣州造船廠有限公司（以下簡稱“廣船”）為實施主體，對鶴園小區進行微改造。2019年，荔灣區推進廣船鶴園小區微改造時，將其與廣船舊廠改造相結合，由廣船收儲公開出讓地塊的競得者廣州瑞凌實業發展有限公司出資改造。2021年，荔灣區進一步調整優化改造方案，推進全覆蓋入戶意愿調查，成立共同締造委員會，聽取居民改造意愿和迫切需求。

　　“2021年下半年，我們列出60項微改造事項，挨家挨戶征求意見，完成入戶2527戶，改造同意率達99.3%，并梳理分析了居民最迫切希望改造的10項內容，優先納入改造方案。”邢勵斌表示，調整后的改造方案最后在2023年4月經荔灣區政府審定批復，并于2023年7月啟動。

　　在推進鶴園小區微改造的過程中，荔灣區結合廣州市關于老舊小區微改造和危舊房原拆原建的相關政策實施，探索“兩個統籌”——

　　一方面，統籌舊城改造和舊廠改造。因為項目資金需求較大，荔灣區探索通過廣船舊廠改造收儲出讓地塊，反哺小區微改造和原拆原建。

　　另一方面，統籌原拆原建和老舊小區微改造。荔灣區率先探索“老舊小區微改造+危舊房原拆原建”聯動模式，統一編制項目實施方案，根據居民意愿和房屋鑒定情況，合理劃分拆除新建、翻新裝修的樓棟，明確公共部分微改造內容。

　　難點

　　60多年的舊樓人性化改造難度大

　　不少同城其他原拆原建案例，因多元產權狀況常常面臨“90%同意難”。根據危舊房辦法要求，“多產權人的城鎮危舊房需經不低于90%的房屋使用安全責任人表決同意改造并確定項目建設單位后，方可啟動改造”“項目設計方案及實施方案經不低于90％的房屋使用安全責任人依法表決同意后，方可開展下一步工作”。不少案例中，這兩條規定讓原拆原建止步于啟動之前或實施之前。

　　但在鶴園小區，三棟危舊樓只有唯一一個業主方——廣船，這意味著廣船的同意即實現了“100%同意”，開局阻力不大。“廣船方面主要基于兩方面的考慮同意推進‘微改造和原拆原建’，一是為了提升小區整體居住環境，打造廣船文化的傳承；二是響應區政府的批復，對年代久遠的樓宇進行拆除復建，提升房屋結構安全性能。”廣船公司資產運營部經理盧志強表示。

　　然而，推進也并非想象的那么順利。鶴園小區所在的白鶴洞街道經濟發展辦公室負責人侯舒婉介紹，有些住戶、租戶習慣了過往的生活方式，對改造不了解、也不愿意了解。“工作人員上門介紹項目時，得反反復復做講解，說明拆除重建的原因以及改造后的好處。比如，‘這三棟危舊樓宇年代久遠，有漏水、墻磚風化等毛病，部分戶型的廚房衛生間是公用的，從衛生安全和舒適度來說都比較差。重新改造后，戶型會重新合理規劃，每戶都有獨立的廚衛，街坊將住得更舒適’。”侯舒婉說。

　　此外，如何在60多年的老樓里做出滿足人性化居住需求的設計，也是項目推進中的一大難點。盧志強一一列舉樓宇現狀：戶型不合理，部分需要共用廚房、廁所，非常不人性化；采光和通風性能差，很多房間沒有單獨開窗；“三線”附著在墻體上，既影響美觀，又因強弱電混在一起，存在安全隱患……“原來的房型采光和通風都差，復建時要保證每個戶型、每個房間都能開窗，同時還要優化使用性能，使得人性化程度大幅提升，這是非常考驗設計的。”盧志強說，重建后，樓宇結構安全隱患消除，配套設施也會升級，居住條件顯著改善。

　　居民：

　　改造按規劃進行，擔心少了

　　中五巷1-7號居民梁劍臻是廣船子弟，1954年起他的父親就在廣船工作，1979年梁劍臻搬入鶴園小區，住的是始建于1955年的老樓。“以前老房子又破又小，根本住不下一家人，而且通風差，廚房和廁所還不在房子里。”他表示，6年前他搬到了中五巷，2024年響應搬遷搬到了同小區安置房源，盡管也是老樓，但在他眼里已是改善住房條件，“房子大一點了，能把90多歲的老母親接到一起住，而且能曬到陽光。”

　　梁劍臻說，多年來，這里的生活越來越便利，他沒有要搬走的念頭。“以前出行要坐渡船，后來有了19路公交車、鶴洞大橋，現在旁邊有地鐵，買菜也便宜，退休后越住越舒服。”他說。

　　得知樓宇要拆除重建，梁劍臻有過擔心：“我們很早就知道鶴園小區也要微改造，也在公司公示欄看到了方案，但就是說好要搞的事最后不落實。現在看，改造是按規劃來的，擔心就少了。”

　　作為樓里為數不多的后生，鐘蕓在中五巷紅磚房里居住了5年。“剛搬進來的時候，我想不到，一套房子里沒有廁所有廚房，紅磚碰一碰就掉灰，還會漏水……”她細數在這里生活的種種不便。“但鄰里關系特別好！”鐘蕓說，有一年中秋節，街坊一起在樓底下“煲蠟”，把這種中秋習俗變成了一種集體活動，令她印象深刻。鐘蕓說，搬遷前，大家既不舍又滿懷期待，她的鄰居還特地用手機拍照留念，說“這是他出生的地方”。“現在我們被安置到了鶴園小區一棟電梯樓里，居住條件大大改善。”鐘蕓說。