“公房”帶動(dòng)“私房”一起改造 闖出一條城市更新“新路子”

　　11月10日上午，廣州市萬(wàn)松園得勝崗片區(qū)自主更新項(xiàng)目正式開(kāi)工。該項(xiàng)目位于海珠區(qū)江南西核心商圈，總改造范圍約1.87公頃，是廣州首個(gè)集中成片連片危舊房自主更新試點(diǎn)，由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，廣州安居集團(tuán)作為項(xiàng)目實(shí)施主體單位。

　　25棟建于上世紀(jì)六七十年代的危舊房，分別由公房的運(yùn)營(yíng)管理單位廣州安居集團(tuán)、私房業(yè)主共同出資改造，加上政府“補(bǔ)一點(diǎn)”，實(shí)施自主更新。改造后，預(yù)計(jì)可提供約300套保障性住房，服務(wù)于新市民、青年人、城鎮(zhèn)工薪群體在穗安居。公房“帶動(dòng)”私房自主更新的方式，有望在廣州更多項(xiàng)目落地。

　　首期安置全部回遷私房

　　改造前的得勝崗片區(qū)，有25棟3到6層建于上世紀(jì)六七十年代的磚混結(jié)構(gòu)舊樓，大部分房子沒(méi)有獨(dú)立廚房、廁所，也缺乏獨(dú)立排污設(shè)施，居住環(huán)境堪憂，是名副其實(shí)的“老破小”。改造后的房子，將有獨(dú)立廚衛(wèi)，增設(shè)電梯、無(wú)障礙設(shè)施、地下停車(chē)場(chǎng)。

　　改造分三期實(shí)施，11月10日開(kāi)工的是位于萬(wàn)松園路北側(cè)的首期，現(xiàn)場(chǎng)13棟樓房已拆除，將建起一棟不超100米的新樓，用于安置私房業(yè)主和提供保障性住房。全部私房業(yè)主的回遷房都集中在一期。保障性住房則以三房戶型為主，面積小于90平方米。

　　二期位于萬(wàn)松園路南側(cè)，體量最大，涉及的公房和私房數(shù)量更多，二期將全部建設(shè)保障房。三期視居民改造意愿情況實(shí)施。

　　業(yè)主只需支付建安成本

　　得勝崗片區(qū)涉及公房、私房多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，其中公房占大頭，為改造的高效推動(dòng)創(chuàng)造了有利條件。項(xiàng)目通過(guò)居民、企業(yè)、政府多方協(xié)同，實(shí)踐“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”籌資模式。

　　業(yè)主參與自主更新只需負(fù)擔(dān)建安成本，便可撬動(dòng)從“老破小”樓梯樓到電梯樓的資產(chǎn)升值，相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)電梯樓置換，成本大幅節(jié)約，還能原地回遷。比如一套原產(chǎn)權(quán)面積為60㎡的老舊房屋，原價(jià)值為120萬(wàn)元左右，改造支出費(fèi)用約30萬(wàn)元，建成后房屋價(jià)值按周邊一手商品房?jī)r(jià)格測(cè)算可增值到300萬(wàn)元左右。

　　出資的主力，是運(yùn)營(yíng)管理這些破舊公房的廣州安居集團(tuán)，他們不僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理等費(fèi)用，投資建設(shè)停車(chē)場(chǎng)及公共服務(wù)設(shè)施，也負(fù)責(zé)牽頭對(duì)接政府部門(mén)、跑通流程。對(duì)于企業(yè)而言，改造將有效盤(pán)活手頭的低值資產(chǎn)，提升后續(xù)運(yùn)營(yíng)收益。

　　政府補(bǔ)一點(diǎn)則體現(xiàn)在補(bǔ)助前期工作經(jīng)費(fèi)和政策性資金。改造通過(guò)片區(qū)整體提升，完善公共服務(wù)配套、改善城市形貌，最終實(shí)現(xiàn)“業(yè)主得實(shí)惠、企業(yè)獲效益、城市提品質(zhì)”的多方共贏。

　　同時(shí)打造好小區(qū)好社區(qū)

　　得勝崗片區(qū)的改造，不僅要建設(shè)好房子，還要打造好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)，補(bǔ)齊片區(qū)公服配套和城市基礎(chǔ)設(shè)施的短板。在《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》政策支持下，項(xiàng)目充分運(yùn)用政策允許的建筑增量空間，重點(diǎn)用于住宅成套化改造、加裝電梯、增設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)及公共活動(dòng)空間，全面系統(tǒng)提升居住品質(zhì)。

　　項(xiàng)目將萬(wàn)松園小學(xué)擴(kuò)建工程納入二期改造計(jì)劃，解決學(xué)校缺少標(biāo)準(zhǔn)化操場(chǎng)跑道、建筑老舊等問(wèn)題。同時(shí)，穿行在片區(qū)中間的萬(wàn)松園路，將從單向一車(chē)道拓寬至雙向四車(chē)道，大幅提升通行能力。地處老城區(qū)，得勝崗片區(qū)改造將彰顯嶺南特色，在首層設(shè)置騎樓和架空層，優(yōu)化地塊沿街空間，提升社區(qū)活力。同時(shí)，還將推進(jìn)老舊管網(wǎng)改造，提升城市安全韌性。

　　多種改造方案破解難題

　　從越秀區(qū)的小石集原拆原建項(xiàng)目，到海珠區(qū)的得勝崗片區(qū)自主更新項(xiàng)目，在老城區(qū)成功實(shí)施危舊房改造的項(xiàng)目，不約而同都是以公房為主、私房占少數(shù)。由公房運(yùn)營(yíng)管理的企業(yè)牽頭，帶動(dòng)私房業(yè)主共同推進(jìn)改造，可以有效克服單靠私房業(yè)主推動(dòng)、缺乏有力的牽頭方、意見(jiàn)難以統(tǒng)一的不足。

　　盡管如此，危舊房自主更新仍然面臨業(yè)主出資意愿低、出資能力不足等困難。根據(jù)已完成以及正在進(jìn)行的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，廣州安居住房置業(yè)有限公司黨總支副書(shū)記、總經(jīng)理嚴(yán)飛虎分享了遇過(guò)的諸多難題：“有的業(yè)主存在違建，對(duì)于面積認(rèn)定存在分歧；有的業(yè)主剛剛裝修，額外的成本怎么彌補(bǔ)；有的業(yè)主年紀(jì)大、收入低，擔(dān)心享受不到改造成果。”

　　如何破解？嚴(yán)飛虎表示，他們正在根據(jù)不同情況，研究多種解決方案：“比如我們幫業(yè)主墊付，一起組成共有產(chǎn)權(quán)；比如反向養(yǎng)老，我們可以幫業(yè)主更新房子然后出租，找一個(gè)租金便宜的地方給業(yè)主居住，讓其獲得出租收益和一定的養(yǎng)老保障。”

　　廣州安居集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)陳智勇表示，在城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的新階段，得勝崗項(xiàng)目率先闖出了一條城市更新的“新路子”。接下來(lái)，廣州安居集團(tuán)將發(fā)揮得勝崗項(xiàng)目示范引領(lǐng)作用，推進(jìn)更多自主更新項(xiàng)目落地見(jiàn)效。