穗府辦規〔2022〕12號

廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市支持村鎮工業集聚區更新改造試點項目的土地規劃管理若干措施（試行）的通知

各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《廣州市支持村鎮工業集聚區更新改造試點項目的土地規劃管理若干措施（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到問題，請徑向市規劃和自然資源局反映。

廣州市人民政府辦公廳

2022年8月22日

廣州市支持村鎮工業集聚區更新改造試點項目的土地規劃管理若干措施（試行）

　　為貫徹省委、省政府關于加快推進村鎮工業集聚區升級改造的工作部署，落實《廣東省村鎮工業集聚區升級改造攻堅戰三年行動方案（2021—2023年）》（粵自然資發〔2021〕7號），按照市委、市政府關于“產業第一、制造業立市”的工作要求，以點帶面推進廣州市村鎮工業集聚區更新改造、提質增效，支持產業高質量發展，推動實現老城市新活力、“四個出新出彩”，在省經濟體制改革專項小組《關于印發〈關于支持廣州深化村級工業園整治提升加快體制機制創新的實施方案〉的通知》（粵改經濟組〔2021〕5號）、《廣州市人民政府辦公廳關于廣州市村級工業園整治提升的實施意見》（穗府辦規〔2019〕9號）的基礎上，落實國土空間規劃和城市發展戰略，遴選廣州市村鎮工業集聚區更新改造試點項目，并提出支持試點項目實施的土地規劃管理若干措施，探索可復制可推廣的經驗做法，打造村鎮工業集聚區更新改造的“廣州樣板”，結合本市實際，制定本措施。

　　一、總體要求

　　（一）適用對象。適用對象為經市人民政府同意，納入廣州市村鎮工業集聚區（村級工業園，下同）“工改工”（含普通工業用地、新型產業用地）更新改造試點項目。未納入試點項目的村鎮工業集聚區整治提升仍按照穗府辦規〔2019〕9號文及相關政策實施。

　　（二）工作目標。通過試點項目實施，形成示范效應，土地節約集約利用水平顯著提升，工業用地供給能力明顯增強，中小微企業用地用房問題明顯改善；村鎮工業集聚區產業結構進一步優化，產業鏈上下游進一步完善，產業集聚效應進一步顯現；生態環境得到有效保護，違法建設得到有效治理，基礎設施配套更加完善，打造宜居宜業宜游的產業集聚區，經濟效益、社會效益、環境效益全面提升。

　　二、試點項目遴選

　　（三）遴選要求。納入村鎮工業集聚區更新改造試點項目，需同時符合以下要求：

　　1. 符合現行的城市總體規劃、土地利用總體規劃或國土空間總體規劃，位于工業產業區塊內、成片連片、規模不小于5公頃（中心城區不小于3公頃）的村鎮工業集聚區優先。

　　2. 符合產業發展規劃，引進重點行業龍頭企業、高新技術企業、“專精特新”企業、中小微企業、系列榜單企業（項目），支撐廣州市“鏈長制”21條重點產業鏈發展，或建設高標準廠房、工業大廈，為企業提供低成本產業載體的村鎮工業集聚區。

　　3. 村集體改造意愿強烈，權屬租約關系清晰，有意向入駐企業或運營主體，改造條件成熟的村鎮工業集聚區。

　　4. 不涉及舊村全面改造近期（5年）計劃，不影響重大基礎設施、重點項目建設的村鎮工業集聚區。

　　（四）遴選程序。由區人民政府每年按照試點項目遴選要求編制申報方案，包括項目名稱、改造范圍、現狀及權屬情況、改造意愿、規劃條件、產業發展方向、投資運營主體、意向入駐企業、預期目標成效等內容，報送市規劃和自然資源行政主管部門及市工業和信息化行政主管部門。市規劃和自然資源行政主管部門聯合市工業和信息化行政主管部門進行方案審核，提請市人民政府相關會議審定或市人民政府審定后，聯合印發試點項目清單。

　　三、土地規劃管理支持政策

　　（五）完善歷史用地手續。試點項目中，對納入“三舊”改造標圖建庫范圍且保留現狀地上建筑物的未完善手續的歷史用地，經罰款處理后，可按現狀建設用地地類完善歷史用地手續，保留現狀地上建筑物確權按現行規定、程序辦理。

　　（六）用地指標和規模支持。試點村鎮工業集聚區落實省、市重點項目和重點產業項目的，由市級保障新增建設用地指標；急需建設且存在規模缺口的，可申請市級建設用地預留規模。其他試點項目涉及使用新增建設用地的，結合全市年度土地利用計劃統籌支持。

　　（七）提高改造主體積極性。試點項目已納入“三舊”改造標圖建庫范圍內，按照“三舊”用地審批要求，辦理集體土地完善轉用手續的村集體歷史用地，無需抵扣留用地指標；未納入“三舊”改造標圖建庫范圍，經第二次全國土地調查確定為建設用地但未完善手續的歷史遺留建設用地，在符合現行的城市總體規劃、土地利用總體規劃或國土空間總體規劃的前提下，可以按規定完善歷史遺留建設用地手續，按照歷史遺留建設用地面積50%抵扣留用地指標，留用地指標不足的可按留用地管理規定預支。歷史遺留建設用地抵扣留用地指標后，本村仍有剩余未兌現留用地指標的，如周邊有新增建設用地，可納入改造實施并抵扣留用地指標。

　　（八）提升改造動力。試點項目完善歷史用地手續后，除按規劃提供道路交通、市政設施、公共服務等公益性用地外，無需再移交經營性用地給政府。

　　（九）提高產業用地配套設施比例。試點項目工業用地上可建配套行政辦公和生活服務設施的計容建筑面積不大于總計容建筑面積的30%（其中，用于零售、餐飲、宿舍等生活服務設施的計容建筑面積不大于總計容建筑面積的15%），且該部分建筑面積不額外計收土地出讓金；獨立占地建設的，其用地面積不大于總用地面積的10%。

　　（十）提高土地利用效率。試點項目應當通過高水平城市設計提高空間品質、景觀風貌，其工業用地容積率原則上不低于3.0，不高于5.0。涉及特殊工藝要求的工業廠房、倉庫等，對其容積率及層高可以結合產業實際合理確定，由規劃和自然資源行政主管部門組織進行專題研究和專家評審，根據研究和評審結果確定容積率的計算方式。規劃條件或城市設計有明確限高要求的按相關要求執行。

　　（十一）鼓勵實施連片改造。支持試點項目靈活探索利益共享機制，鼓勵集體土地轉為國有土地。土地交由政府收儲的，在保障各方權益的基礎上，可以采用掛賬收儲等多種模式，其補償也可以通過共享開發收益在開發后兌現。鼓勵連片混合開發，通過土地置換整合周邊零散的建設用地實施改造。探索其他“工改商”“工改居”項目反哺試點項目，實施聯動改造，增加設計研發、企業總部、公共服務配套、保障性租賃住房等功能，促進產城融合、功能復合。

　　（十二）鼓勵企業參與改造。試點項目可以由政府招商、企業代建、多主體合作改造運營，探索“多渠道+定制化”建設管理模式。鼓勵企業參與前期清租清拆、土地整備，建設工業保障房，充分考慮入駐企業需求，以廠房定制模式吸引優質企業；待項目建成后，可以出租或分割轉讓給入駐企業。

　　（十三）支持產權分割轉讓。試點項目內國有普通工業用地上已確權登記的產業用房可按幢、層、間等固定界限為基本單元分割登記、轉讓，最小單元的建筑面積不低于500平方米。對因企業規模、行業性質、特殊技術等原因，分割轉讓面積確需低于500平方米的，最小單元的建筑面積應不低于300平方米，且應當滿足獨立使用和消防安全，滿足廣州市產業導向和政策要求以及所在區關于稅收、經濟貢獻和成長性等方面的要求。分割轉讓的比例不超過總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積后的60%。配套行政辦公以及生活服務設施（含人才公寓、員工宿舍）等不得獨立進行分割登記、轉讓或抵押，但可以隨產業用房按比例以幢、層、間等為基本單元轉讓給產業鏈合作伙伴企業。受讓主體需與各區人民政府指定的產業監管相關部門簽訂產業監管協議，受讓后自完成不動產登記之日起5年內不得申請轉讓，已辦理分割部分不得申請再次分割。工業大廈和高標準廠房內產業用房分割登記、轉讓的比例上限和不得再次轉讓的年限可不受本條限制，具體按相關規定辦理。

　　四、實施保障措施

　　（十四）統籌編制單元詳細規劃。試點項目涉及詳細規劃調整的，應當編制城市更新單元詳細規劃，依法依規批準后，作為規劃許可、項目實施的法定依據。村鎮工業集聚區周邊必要的道路交通、市政設施、公共服務配套設施等，應當納入單元詳細規劃統一編制、同步實施。

　　（十五）加大資金支持。在市工業和信息化行政主管部門專項資金中對試點項目予以支持，調動村鎮工業集聚區更新改造積極性。引導、鼓勵企業、園區運營機構或金融機構等成立園區載體建設基金，支持試點項目建設及升級改造。

　　（十六）加強實施監督。市規劃和自然資源行政主管部門、市工業和信息化行政主管部門定期對試點項目實施情況進行督導和評估，并向市人民政府報送相關情況。各區人民政府指定的相關部門作為村鎮工業集聚區更新改造試點項目改造實施的監督主體，履行項目改造和周邊基礎設施及公共環境同步建設的監督責任，實行報批改造方案與簽訂項目監管協議同步辦理、同步落實。

　　（十七）提升政府服務。市規劃和自然資源行政主管部門、市工業和信息化行政主管部門應當指導各區人民政府及相關部門做好村鎮工業集聚區更新改造試點宣傳引導、政策解讀和項目推介等工作，引導各方力量參與村鎮工業集聚區更新改造試點工作，形成良好的社會輿論氛圍。

　　五、附則

　　（十八）本措施自印發之日起試行，有效期3年。本措施未規定事宜按現行相關規定、程序辦理。

公開方式：主動公開

廣州市人民政府辦公廳秘書處 2022年8月26日印發