【政策解讀】音頻：《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關于印發(fā)廣州市保障性租賃住房項目認定辦法配套文件的通知》政策解讀　　【音頻解讀】 關于產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的實施細則 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_73119989299666240")); }); 關于企事業(yè)單位利用自有存量土地新建保障性租賃住房的實施細則 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_28587921633824620")); }); 　　【文字解讀】　　　《關于產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的實施細則》政策解讀　　一、起草背景　　為貫徹落實國家、省、市有關發(fā)展保障性租賃住房的工作部署，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)項目配套用地建設宿舍型保障性租賃住房，市住房城鄉(xiāng)建設局會同市規(guī)劃和自然資源局起草了《關于產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的實施細則》（下稱《細則》）。　　　二、政策依據(jù)　　2021年7月，《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）發(fā)布，要求人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設宿舍型保障性租賃住房。　　2021年9月，《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）出臺，提出支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建保障性租賃住房。產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設宿舍型保障性租賃住房。　　2021年11月，《廣東省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）出臺，指出廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發(fā)展保障性租賃住房的重點城市，要根據(jù)常住人口規(guī)模、人口流入分布、公共服務設施配套和交通等條件，結合城市軌道交通站點和城市建設重點片區(qū)等情況，科學布局房源，加快發(fā)展保障性租賃住房。　　2022年8月，《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)廣州市保障性租賃住房項目認定辦法的通知》（穗建規(guī)字〔2022〕9號）出臺，第三條第（三）款明確，本辦法適用于通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目配套用地新建渠道籌建的保障性租賃住房項目認定。　　三、主要內(nèi)容　　《細則》共六部分。　　（一）適用范圍。明確可以申請利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的范圍均屬于《細則》適用范圍。結合本市實際，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行界定，并明確按產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地設置或建設的工業(yè)用地項目，經(jīng)屬地區(qū)政府批準的，可按規(guī)定申請建設宿舍型保障性租賃住房。　　（二）申報條件。在門檻標準上設置權屬清晰、符合規(guī)劃等準入條件。同時明確宗地及地上房屋存在違法行為未處理、未完成閑置土地后續(xù)處置的閑置土地或未按監(jiān)管協(xié)議履約的土地、剩余土地使用年限低于十年的、具有嚴重污染等情形的土地不得用于建設保障性租賃住房。　　（三）辦理流程。包括申請、審查、認定、納入規(guī)劃（計劃）、項目建設、確權登記、項目運營等七個流程。兼顧上位政策文件的優(yōu)惠政策和實際工作的可操作性。同時針對配套建設宿舍型保障性租賃住房的相關登記、轉(zhuǎn)讓或抵押等明確具體按《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規(guī)〔2022〕5號）辦理。　　（四）建設和運營管理要求。從建設標準、配租管理、租金要求、轉(zhuǎn)讓機制四個方面對建設和運營保障性租賃住房設定監(jiān)管要求。　　（五）支持政策。根據(jù)國家、省、市印發(fā)保障性租賃住房支持文件，從土地、規(guī)劃、財稅和金融方面給予支持。　　（六）實施時間。通知自印發(fā)之日起施行，有效期五年。各區(qū)可結合本轄區(qū)實際情況，在《細則》基礎上細化完善項目聯(lián)合審查的具體內(nèi)容和審查方式。　　　四、答疑解惑　　（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地如何界定？在建或已建項目能否申請建設保障性租賃住房？　　答：關于產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地界定，《細則》結合本市實際，將各級政府認定或授予稱號的孵化器、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、提質(zhì)增效產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園和區(qū)政府批準的園區(qū)，均納入可適用《細則》的產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)。　　《細則》明確規(guī)定只要是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)項目用地使用權人，不論是新批用地的使用權人，還是已批用地（含土地已出讓的在建項目和已建成項目）的使用權人，在符合《細則》規(guī)定條件的情況下，均可以申請建設宿舍型保障性租賃住房。針對已批項目（含土地已出讓的在建項目和已建成項目），應先按廣州市申請使用建設用地有關規(guī)定申請辦理土地再利用，審批通過后方可建設保障性租賃住房。　　（二）多個工業(yè)項目用地的行政辦公及生活配套服務設施集中布局、統(tǒng)一建設保障性租賃住房，如何選擇申報主體？　　答：可由各權屬人共同作為申報人，或各權屬人共同委托其中一名權屬人作為申報人，各權屬人權利義務通過協(xié)議對各方權利義務進行明確。　　（三）已批工業(yè)用地（含土地已出讓的在建項目和已建成項目）可調(diào)整用地控制指標建設宿舍型保障性租賃住房，具體如何實現(xiàn)？　　答：已批工業(yè)用地（含土地已出讓的在建項目和已建成項目）可調(diào)整用地控制指標建設宿舍型保障性租賃住房，項目宗地內(nèi)允許配建的行政辦公及生活配套服務設施用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積（計容）占項目總建筑面積（計容）的比例上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。　　用地控制指標調(diào)整在原有項目總體規(guī)劃內(nèi)調(diào)整，項目總建筑面積（計容）超出原批復文件的，按《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規(guī)〔2022〕5號）辦理審批手續(xù)。　　（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地項目利用配套行政辦公及生活服務設施建筑面積建設的宿舍型保障性租賃住房項目產(chǎn)權登記有無特殊要求？　　答：《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規(guī)〔2022〕5號）第二十八條第三款規(guī)定，普通工業(yè)用地內(nèi)的配套行政辦公及生活服務設施不得獨立進行分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨產(chǎn)業(yè)用房按比例，以幢、層、間等為基本單元進行分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押。《細則》明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地項目利用配套行政辦公及生活服務設施建筑面積建設的宿舍型保障性租賃住房項目建成后不得單獨進行分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨產(chǎn)業(yè)用房按比例，以幢、層、間等為基本單元進行分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押。具體按《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規(guī)〔2022〕5號）辦理。　　（五）產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地項目利用配套行政辦公及生活服務設施建筑面積建設宿舍型保障性租賃住房項目是否允許轉(zhuǎn)讓？需要履行什么手續(xù)？　　答：產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地項目利用配套行政辦公及生活服務設施建筑面積建設的宿舍型保障性租賃住房項目因涉及產(chǎn)業(yè)布局、免收城市基礎設施配套費、現(xiàn)有政策銜接等因素，項目具體轉(zhuǎn)讓要求需按《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規(guī)〔2022〕5號）辦理，且轉(zhuǎn)讓后保障性租賃住房的性質(zhì)不變，受讓方應按保障性租賃住房項目有關規(guī)定進行運營。　　《關于企事業(yè)單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房的實施細則》政策解讀　　一、起草背景　　為貫徹落實國家、省、市有關發(fā)展保障性租賃住房的工作部署，支持企事業(yè)單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房，結合本市工作實際，市住房城鄉(xiāng)建設局會同市規(guī)劃和自然資源局起草了《關于企事業(yè)單位利用自有存量土地新建保障性租賃住房的實施細則》（下稱《細則》）。　　　二、政策依據(jù)　　2021年7月，《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）發(fā)布，要求人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業(yè)單位依法取得使用權的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。　　2021年9月，《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）出臺，提出要充分發(fā)揮政府、企事業(yè)單位和社會組織等各類主體作用，支持企事業(yè)單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房，多渠道籌集建設保障性住房。　　2021年11月，《廣東省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）出臺，指出廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發(fā)展保障性租賃住房的重點城市，要根據(jù)常住人口規(guī)模、人口流入分布、公共服務設施配套和交通等條件，結合城市軌道交通站點和城市建設重點片區(qū)等情況，科學布局房源，加快發(fā)展保障性租賃住房。　　2022年8月，《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)廣州市保障性租賃住房項目認定辦法的通知》（穗建規(guī)字〔2022〕9號）出臺，第三條第（二）款明確，本辦法適用于通過企事業(yè)單位自有存量土地新建渠道籌建的保障性租賃住房項目認定。　　　三、主要內(nèi)容　　《細則》共六部分。　　（一）適用范圍。明確已通過辦理土地劃撥決定書、簽訂土地出讓合同（已繳清土地出讓金）或已辦理國有土地使用權證等，取得土地合法使用權來源或證明文件的企事業(yè)單位均可利用自有存量土地新建保障性租賃住房。　　（二）申報條件。在門檻標準上設置權屬清晰、符合規(guī)劃等準入條件。同時明確宗地及地上房屋存在違法行為未處理、未完成閑置土地后續(xù)處置的閑置土地、未按監(jiān)管協(xié)議履約的土地、剩余土地使用年限低于十年的、具有嚴重污染及相關專項規(guī)劃明確需保留原用途使用或不宜建設等情形的土地不得用于建設保障性租賃住房。　　（三）辦理流程。包括申請、審查、認定、控制性詳細規(guī)劃調(diào)整、納入規(guī)劃和計劃、規(guī)劃和用地手續(xù)辦理、項目建設、確權登記、項目運營等九個流程。兼顧上位政策文件的優(yōu)惠政策和實際工作的可操作性，同時明確項目用地如與現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃矛盾，經(jīng)申報人申請，由區(qū)政府組織開展控制性詳細規(guī)劃調(diào)整工作。　　（四）建設和運營管理要求。從建設標準、配套設施、配租管理、租金要求、轉(zhuǎn)讓機制五個方面對建設和運營保障性租賃住房設定監(jiān)管要求。　　（五）支持政策。根據(jù)國家、省、市印發(fā)保障性租賃住房支持文件，從土地、規(guī)劃、財稅和金融方面給予支持。　　（六）實施時間。通知自印發(fā)之日起施行，有效期五年。各區(qū)可結合本轄區(qū)實際情況，在《細則》基礎上細化完善項目聯(lián)合審查的具體內(nèi)容和審查方式。　　四、答疑解惑　　（一）企事業(yè)單位自有存量土地如何界定？已有建筑物的土地能否申請建設保障性租賃住房？　　答：企事業(yè)單位依法取得國有建設用地使用權的自有存量土地（簡稱“企事業(yè)單位自有存量土地”），是指企事業(yè)單位已通過辦理土地劃撥決定書、簽訂土地出讓合同（已繳清土地出讓金）或已取得國有土地使用權證等，取得土地合法使用權證明文件的土地。　　自有存量土地已有建筑物的，企事業(yè)單位應先按照廣州市申請使用建設用地有關規(guī)定申請辦理用地再利用審批手續(xù)后建設保障性租賃住房。　　（二）企事業(yè)單位自有存量土地屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目用地的，如何選擇建設保障性租賃住房方式？　　答：企事業(yè)單位自有存量土地屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目用地的，按《關于產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的實施細則》執(zhí)行，即作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房，而不適用《關于企事業(yè)單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房的實施細則》。　　（三）企事業(yè)單位自有存量土地原為非居住用地的，如何申請建設保障性租賃住房？有什么政策支持？　　答：首先，企事業(yè)單位自有存量土地原為非居住用地申請建設保障性租賃住房的，在方案編制時應在項目方案中涵蓋項目用地用途變更調(diào)查及論證情況；其次，經(jīng)聯(lián)合審查取得項目認定后，經(jīng)申報人申請由屬地區(qū)政府組織開展控制性詳細規(guī)劃調(diào)整工作，按程序提交市規(guī)委會審議并以市政府批復為準；最后，在項目方案批復及完成規(guī)劃調(diào)整后，申報人按現(xiàn)行辦理相關用地建設、許可等手續(xù)進行項目建設、運營。　　企事業(yè)單位變更土地用途建設保障性租賃住房，土地使用年限不變，按原土地使用合同的剩余年限計，保障性租賃住房部分不補繳土地價款。　　（四）企事業(yè)單位自有存量土地申請建設保障性租賃住房項目產(chǎn)權登記有無特殊要求？　　答：項目建成后須以棟為最小單元辦理產(chǎn)權登記，房屋產(chǎn)權性質(zhì)為“保障性租賃住房”，需整體確權、整體轉(zhuǎn)讓，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得變相分割銷售。　　（五）企事業(yè)單位自有存量土地申請建設保障性租賃住房項目配套設施如何設置？　　答：企事業(yè)單位可結合項目實際需要，可按其他商業(yè)服務設施建筑面積（計容）占項目總建筑面積（計容）的比例不應高于5%的要求，建設必要的商業(yè)配套設施并按規(guī)定繳交地價。其他公共服務設施按《廣州市居住區(qū)配套公共服務設施管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。　　（六）企事業(yè)單位自有存量土地申請建設保障性租賃住房項目是否允許轉(zhuǎn)讓？需要履行什么手續(xù)？　　答：企事業(yè)單位自有存量土地申請建設保障性租賃住房項目因經(jīng)項目認定后非居住用地轉(zhuǎn)居住用地、享受免收城市基礎設施配套費等政策優(yōu)惠，原則上不允許轉(zhuǎn)讓。因經(jīng)營困難等原因確需轉(zhuǎn)讓的，需整體轉(zhuǎn)讓并經(jīng)屬地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門組織有關單位進行聯(lián)合會審通過后，報屬地區(qū)政府批準；轉(zhuǎn)讓后保障性租賃住房的性質(zhì)不變，受讓方應按保障性租賃住房項目有關規(guī)定進行運營。　　（七）企事業(yè)單位自有存量土地申請建設保障性租賃住房項目轉(zhuǎn)讓時購買價如何確定？　　答：企事業(yè)單位自有存量土地申請建設保障性租賃住房項目轉(zhuǎn)讓的，市、區(qū)政府指定的國有住房租賃公司擁有優(yōu)先購買權。購買價包含土地購買價和建筑物購買價兩部分：其中，若土地為劃撥（或限制性出讓）的，土地購買價按劃撥（或限制性出讓）土地權益價計算；若土地為出讓的，土地購買價按分攤土地原出讓價格結合剩余年限計算。建筑物購買價按重置價結合成新計算。