【音頻解讀】

　　【文字解讀】

　　一、修訂背景、目標和任務

　　2023年7月，《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（國辦發〔2023〕25號）出臺，明確提出將城中村改造與保障性住房建設相結合。同年9月，《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）出臺，文件要求加強統籌指導，引導城市人民政府因地制宜將保障性住房建設與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結合起來穩妥推進。

　　2023年9月，《中共廣州市委廣州市人民政府關于積極穩步推進城中村改造推動高質量發展的決定》（穗字〔2023〕13號）要求因地制宜將保障性住房建設與城中村改造工作結合起來穩妥推進。2024年3月，《廣州市人民政府辦公廳關于積極穩步推進城中村改造的實施意見》（穗府辦函〔2024〕16號）提出城中村改造應加強與保障性住房建設相結合，除安置房外的住宅用地及其建筑規模原則上配置不低于10%的保障性住房；《廣州市人民政府關于推進保障性住房規劃建設的實施意見》（穗府函〔2024〕44號）提出結合城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作，合理編制保障性住房規劃。2024年4月，《廣州市城中村改造條例》（以下簡稱《條例》）獲得通過，《條例》規定“城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規模應當按照一定比例建設保障性住房”。

　　當前，我市城中村房屋是住房租賃市場的重要房源，但普遍存在著散、亂、差等低效經營情況和諸多安全隱患，并且給城市面貌帶來較大的負面影響，在城中村改造時，必須要制定規則、規范住房配置和住房租賃，以便在改造時深耕細作、改造后為住房租賃市場提質增效打好基礎。

　　2022年5月，《廣州市住房和城鄉建設局 廣州市規劃和自然資源局關于城市更新項目配置政策性住房和中小戶型租賃住房的意見》（穗建規字〔2022〕7號）已對我市城市更新項目規劃節余優先用于政策性住房配置，以及復建安置區中小戶型租賃住房配置比例、戶型面積、建設方式等作出規定，根據上述國家出臺的新政策和我市的實施意見，必須進行相應的補充、修改、完善，加強城中村改造項目保障性住房的規劃建設力度。

　　二、修訂依據

　　（一）主要依據。

　　1.《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（國辦發〔2023〕25號）。

　　2.《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）。

　　3.《中共廣州市委廣州市人民政府關于積極穩步推進城中村改推動高質量發展的決定》（穗字〔2023〕13號）。

　　4.《廣州市人民政府辦公廳關于積極穩步推進城中村改造的實施意見》（穗府辦函〔2024〕16號）。

　　5.《廣州市人民政府關于推進保障性住房規劃建設的實施意見》（穗府函〔2024〕44號）。

　　6.《廣州市城中村改造條例》。

　　（二）其他依據。

　　—《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）

　　—《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）

　　—《關于印發完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）

　　—《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）

　　—《自然資源部關于切實做好保障性住房用地供應分類調整完善住宅用地有關政策的通知》（自然資發〔2023〕186號）

　　—《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）

　　—《中共廣州市委 廣州市人民政府關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）

　　—《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）

　　—《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳印發<廣州市關于在城市更新行動中防止大拆大建問題的實施意見（試行）>的通知》（穗辦〔2021〕12號）

　　（三）參考文件。

　　—《廣州市居住區配套公共服務設施管理暫行規定》（廣州市人民政府令第138號）

　　—《廣州市住房和城鄉建設局 廣州市公安局 廣州市來穗人員服務管理局 廣州市消防救援支隊關于印發廣州市住房租賃標準有關問題的通知》（穗建規字〔2022〕10號）

　　—《廣州市公共租賃住房管理辦法》（穗府辦規〔2024〕13號）

　　—《廣州市人才公寓管理辦法》（穗建規字〔2024〕21號）

　　—《廣州市共有產權住房管理辦法》（穗建規字〔2024〕22號）

　　以及規劃和自然資源、住房和城鄉建設、財政、稅務、國有資產監督管理等方面的政策法規。

　　　三、主要內容

　　《意見》修訂后共9條，包括城中村改造項目規劃建設保障性住房和配置保障性租賃住房規則、方式、措施、監督管理等。

　　（一）總體原則。提出規范規劃建設保障性住房和配置保障性租賃住房總體原則和目標。

　　（二）住房分類。明確保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房三類，人才公寓作為保障性租賃住房子類。

　　（三）規劃建設保障性住房方式（修訂的主要內容）。一是明確拆城中村改造地塊，除安置房外的住宅規劃建筑面積應當按照不低10%的比例建設保障性住房，其中的5%為確保建設量，另外的5%為統籌建設量。二是明確規劃建設方式為單獨選址集中新建或者商品住房配建。三是明確規劃節余優先用于保障性住房。四是明確保障性住房建設量區域統籌規則及審批要求。

　　（四）配置保障性租賃住房方式。一是明確復建安置區用于集中建設租賃住房的建筑面積不低于村民、村集體住宅建筑面積的20%（因采取“依法征收、凈地出讓”新改造模式，復建安置區住宅總量有所減少，將既往政策規定的25%調整為20%）。二是引導鼓勵將個人產權和集體產權的租賃住房整體市場化運營（經認定為保障性租賃住房后，可以計入本項目保障性住房統籌建設量），同時消除產權人依法進行住房抵押、轉讓、收回住房自住疑慮。

　　（五）落實措施。通過城市更新單元詳細規劃、片區策劃方案、項目實施方案編制和審核，以及核發規劃設計條件、簽署土地出讓合同、審查設計方案、核發建設工程規劃許可證、設計、施工圖審查、施工許可、竣工聯合驗收等環節，落實規劃建設保障性住房和租賃住房配置要求。

　　（六）監督管理。由區人民政府將住房配置意見納入監管范圍，并通過統計評價實現閉環管理。已經審議通過的城中村改造項目實施方案，鼓勵調整完善規劃建設保障性住房。

　　　四、答疑解惑

　　（一）城中村改造項目哪些類型需要規劃建設保障性住房，具體比例是多少？

　　整治提升類城中村改造項目不作要求外，拆除新建類和拆整結合類城中村改造項目，除安置房外的住宅規劃建筑面積應當按照不低于10%的比例建設保障性住房。本意見所指“住房”是指純住宅，住房中含有公服配套建筑面積需要進行剝離估算純住宅的，可以采取平均分攤方式。

　　（二）保障性住房有哪些種類？

　　保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三類，戶型面積設置遵照有關規定，具體種類在城中村改造項目中結合需求情況因地制宜確定。

　　（三）城中村改造項目規劃建設保障性住房的具體方式、具體要求有哪些？

　　具體包括：一是以單獨選址劃撥供應的保障性住房用地由住房保障專營機構（廣州市住房保障辦公室、廣州安居集團等國有企事業單位）作為用地單位集中新建保障性住房，優先用于公共租賃住房用途。二是以商品住宅用地公開出讓配建政府產權保障性住房，由住房保障專營機構按照國有資產管理有關規定接收管理。三是城中村改造項目改造范圍規劃建設量超出自身改造建設量的規劃節余（以下簡稱“規劃節余”），優先用于滿足保障性住房配置建設量。四是單個城中村改造項目因資金平衡、規劃限制等約束條件難以達成10%比例的，應當確保至少達成5%比例并且相對集中建設（即“確保建設量”）；其余建設量由項目所在行政區政府通過在本項目復建安置區內籌集保障性租賃住房，以及在其他城中村改造項目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收購存量商品房、利用各類節余的回遷安置房或者其他政府性房源轉化等方式在三年內統籌補足（即“統籌建設量”）；確有困難無法達成或者補足的，應當由區政府征求市住房和城鄉建設局、規劃和自然資源局意見后報請市政府審批同意。五是單個城中村改造項目以集中新建、配建、規劃節余、回遷安置房源節余等方式規劃建設保障性住房超過10%比例的，超出建設量可以結轉抵扣項目所在行政區其他城中村保障性住房建設量。六是市住房保障辦公室會同住房保障專營機構對城中村配建保障性住房情況建賬跟蹤記錄、督促落實。

　　舉例1：某區某村城中村改造規劃建設復建安置純住宅（不含住宅公服配套建筑面積）30萬平方米、出讓用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面積）40萬平方米，則：一是按照除安置房外的住宅規劃建筑面積不低于10%的比例應當建設保障性住房4萬平方米（保障性住房的總建設量），其中5%即2萬平方米為本項目確保建設量應當相對集中建設；二是另外的5%即2萬平方米為本項目統籌建設量：（1）通過籌集保障性租賃住房1.8萬平方米，（2）區政府承諾其余的0.2萬平方米通過其他商品住房地塊配建或者收購商品房方式在項目實施方案審批通過之日起三年內補足。

　　（四）復建安置區村民自住住房和租賃住房建設方式為何？

　　按照“相對分離、集中布置、便于管理、安全舒適”原則，在征求村民、村集體經濟組織意見基礎上分別相對集中建設村民自住住房、租賃住房。用于安置和補償村民的自住住房、租賃住房確權到村民名下，補償村集體經濟組織的租賃住房確權到村集體經濟組織名下。

　　租賃住房參照《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）建設并配套生活服務設施。宿舍型租賃住房建筑內公共區域應增加公用廚房、文體活動、商務、網絡寬帶、日用品零售、快遞收取等服務空間；房間內應加大儲物空間，增加用餐、會客、晾衣空間，應設置信息網絡接入點；可設置衛生間、洗浴間和起居室。住宅型租賃住房按《城市居住區規劃設計標準》和《完整居住社區建設標準（試行）》建設配套設施，當項目規模未達到標準規定應配建配套設施的最小規模時，宜與相鄰居住區共享教育、社區衛生服務站等公共服務設施。租賃住房應設置機動車停車位，并預留電動汽車、電動自行車充電設施空間。

　　租賃住房宜由村經濟組織、村選聘專業化住房租賃機構或者以住房投資入股組建租賃企業，進行高標準、規范化經營，并按《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號）等支持政策享受減按1.5%計算繳納增值稅的優惠。村民按委托約定收取規模化經營的租賃住房租金，由受托機構負責租賃經營和管理責任義務。

　　村民自住住房、租賃住房不宜自行散租。因住房散租由業主自行負責房屋安全、維修維護和治安消防等責任，難以提供健全的住房租賃配套管理服務，且當應按照《廣州市房屋租賃管理規定》履行租賃備案義務、按照《房產稅暫行條例》《個人所得稅法》等稅法規定按章納稅，不能享受住房租賃相關政策支持、稅費優惠，存在著經營管理不經濟，在實際操作中，極易出現散、亂、差和治安消防空白點、租賃糾紛頻發現象。

　　（五）復建安置區租賃住房如何配置？

　　復建安置區用于集中建設集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不低于村民、村集體回遷住宅建筑面積的20%，倡導多建設集體宿舍、單間宿舍。

　　個人產權和集體產權的租賃住房宜整體市場化運營，經認定為保障性租賃住房后，計入本項目保障性住房統籌建設量。

　　舉例2：某區某村城中村改造規劃建設復建安置純住宅（不含住宅公服配套建筑面積）30萬平方米、出讓用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面積）40萬平方米，則：一是按照除安置房外的住宅規劃建筑面積不低于10%的比例應當建設保障性住房4萬平方米（保障性住房的總建設量），其中5%即2萬平方米為本項目確保建設量應當相對集中建設，另外的5%即2萬平方米為本項目統籌建設量；二是按照復建安置純住宅規劃建筑面積不低于20%的比例應當集中建設租賃住房不少于6萬平方米（租賃住房的集中建設量）、實際集中建設租賃住房6.6萬平方米（占全部復建安置純住宅規劃建筑面積的23%），集中建設的租賃住房全部整租經營且被認定為保障性租賃住房，6.6萬平方米>2萬平方米，則本項目保障性住房統籌建設量2萬平方米視為完成。

　　（六）在哪個環節明確配置保障性住房和租賃住房比例要求？

　　在組織編制和審查城中村改造城市更新單元詳細規劃、城中村改造方案時，應明確配置保障性住房、復建安置區租賃住房的原則性要求。改造方案實施時，應當落實城市更新單元詳細規劃要求，進一步細化保障性住房、復建安置區租賃住房的具體配置方式、類型、布局、工期以及接收主體等事項。

　　（七）規劃建設保障性住房和配置租賃住房比例要求如何落實？

　　通過規劃、用地、設計、施工、驗收各環節審驗把關落實。

　　具體來說，一是經批準的城中村改造項目詳細規劃和改造方案中涉及規劃建設保障性住房和復建安置區配置租賃住房的地塊，規劃和自然資源行政主管部門在出具規劃條件、簽署土地出讓合同、審查設計方案、核發建設工程規劃許可證時，應當注明規劃建設保障性住房和復建安置區配置租賃住房要求；二是建設工程設計單位及施工圖審查機構，在編制建設工程設計文件及施工圖審查環節，應當嚴格遵從項目實施方案和規劃條件、建設工程規劃許可明確的配置保障性住房和租賃住房要求開展相應的設計及審查工作；三是核發施工許可證時，把關施工圖設計文件已按規定要求提交；四是組織竣工聯合驗收時，在規劃條件核實中應對配置保障性住房和租賃住房是否符合規劃條件要求進行審驗，在質量竣工驗中對是否符合施工圖審查合格文件進行審驗，對違規情況一票否決。

　　（八）已審議通過的城中村項目是否執行新規定？

　　本意見公布實施前，已經審議通過的城中村改造城市更新單元詳細規劃、改造方案，鼓勵按照本意見相關規定修改完善規劃建設保障性住房和租賃住房配置相關內容，并由城中村改造項目所在地的區人民政府依法依規組織履行決策、變更手續；難以修改完善的，可以按照已審議通過文件繼續推進實施。

　　　五、解讀途徑和時間

　　解讀途徑：市住房城鄉建設局網站http://zfcj.gz.gov.cn

　　微信公眾號：gzjw2014（廣州市住房和城鄉建設局）

　　gzzfcxjs（廣州住房城鄉建設）

　　時間：與本辦法同步發布